配偶者居住権とは？要件・デメリットから注意点を知ろう

配偶者居住権とは、夫婦のどちらかが死亡した場合に、遺された配偶者が以降も自宅に住み続ける権利で、2018年7月に民法の相続分野が改正に伴い、新しく設立された制度です。

配偶者居住権を利用するには所定の手続きが必要なだけでなく、該当する不動産を自由に売却できないなどのデメリットもあるため、どのような制度なのかを理解したうえで慎重な判断が必要になります。

配偶者居住権について分かりやすく解説していきます。遺産相続におけるトラブルを防ぎたい方は、ぜひご一読ください。

配偶者居住権とは

配偶者居住権とは、配偶者が遺産を残す人（被相続人）と一緒に住んでいた自宅を相続しなくても、一定期間または終身にわたって無償で住み続けられる権利です。

例えば、遺産が建物5,000万円、金融資産4,000万円の合計9,000万円、相続人が配偶者（妻）と長男、次男の3人であったとしましょう。

遺産を法定相続分にしたがって分割した場合、妻は遺産の2分の1である4,500万円、長男と次男は4分の1の2,250万円ずつを相続します。

しかし、建物の価値が5,000万円のため、法定相続分に沿って遺産分割をするには、自宅を売却しなければなりません。

そこで、住宅の権利を「住む権利 = 配偶者居住権」「その他の権利 = 所有権」に分けて、別々の人がひとつの家を相続できるようになりました。

仮に、配偶者居住権が3,000万円、所有権が2,000万円であった場合、以下の形で相続できます。

配偶者居住権は、前提として被相続人が所有する財産であり、相続する配偶者が相続の開始時点で建物に居住していなければなりません。

前提条件を満たしていると、相続人による遺産分割協議や被相続人の遺言で配偶者居住権を設定できます。

注意点として、配偶者居住権は2020年4月1日以後に行われる相続で設定でき、それ以前の相続に関しては適用されません。また、遺言で配偶者所有権を設定する場合は、2020年4月1日以降に書かれた遺言が対象となります。

配偶者短期居住権とは

配偶者短期居住権とは、遺産分割協議や遺言による設定がなくても、配偶者が最低6ヶ月は自宅に継続して居住できる権利です。

他の相続人から配偶者に対して自宅を明け渡すように請求があったとしても、最低6ヶ月間は出ていく必要はありません。

ただし、短期配偶者居住権を行使するには、被相続人が亡くなり相続が開始された時点で、配偶者が無償で建物に住んでいることが条件です。

また、配偶者が自宅に長期的に住み続けるには、遺言や遺産分割によって長期の配偶者居住権を取得する必要があります。

配偶者居住権のメリット・デメリット

配偶者居住権のメリットとデメリットは以下の通りです。それぞれの内容を理解したうえで、利用するかどうかを決める必要があります。

メリット1. 現在の家に住み続けることができる

配偶者居住権を利用すると、遺された配偶者は相続された自宅を売却することなく遺産分割でき、引き続き無償で居住できます。

実際の相続においては、遺産の大半が自宅であるケースも珍しくありません。相続財産の評価額のほとんどが自宅の場合、相続人のあいだで円滑な分割が難しくなります。

仮に、被相続人が遺言で自宅を妻に相続すると指定しても、他の相続人から遺留分を主張されると妻は自宅を売却しなければならなくなります。

「遺留分」とは？

兄弟姉妹以外の相続人が最低割合の相続財産を取り戻せる制度。例えば、相続人が配偶者と子どもであった場合、子どもは相続財産の4分の1を遺留分として請求できる。

配偶者居住権を利用して遺産分割が円滑に行われると、配偶者は自宅を売却することなく引き続き自宅に住み続ることができます。

メリット2. 金融資産の取り分が減らない

配偶者が自宅を相続すると、他の財産の取り分が減ってしまいます。

例えば、相続人が妻と子ども1人で、自宅の評価額が2,000万円、金融資産が3,000万円、遺産の合計が5,000万円であったとしましょう。

妻と子どもがそれぞれ相続する財産は、全体の2分の1である2,500万円ずつとなります。ここで、もし妻が自宅を相続すると、金融資産の取り分は500万円のみです。これでは、妻が老後の生活資金に困ってしまうかもしれません。

そこで、配偶者居住権の評価額が1,000万円、所有権が1,000万円であった場合、妻が相続できる金融資産を1,500万円に増やしながら自宅と老後資金の両方を確保できるのです。

メリット3. 代償金リスクが減る

もし、配偶者が法定相続分を超える評価額のある自宅に住み続ける場合、他の相続人に対して代償金の支払いが必要になる場合があります。

例えば、相続人が妻と子ども2人の合計3人、自宅の評価額7,000万円、金融資産2,000万円のケースにおいて妻が自宅を相続したとしましょう。

子どもが相続する財産は、1人あたり9,000万円 × 2分の1 × 2分の1 ＝ 2,250万円。

しかし、妻が自宅を相続すると子どもは1人あたり1,000万円を相続することになり1,250万円ずつ不足します。

子どもが法定相続分通りの相続を要求した場合、妻は子ども2人対して1,250万円ずつ、合計2,500万円の代償金を支払う必要があるのです。

仮に、配偶者居住権の評価額が3,000万円、所有権が4,000万円である場合、自宅の所有権を2,000万円ずつ子どもに相続させると、妻は代償金を支払わずに自宅に住み続けることが可能です。

デメリット1. 不動産を自由に譲渡・売却できない

配偶者居住権は、配偶者が引き続き自宅に無償で住める権利であるため、配偶者の意思で自宅を売却できません。

例えば、配偶者が老人ホームに入居することになり、誰も住まなくなった自宅を売却したいと思っても所有者でなければ売却できません。さらに、配偶者居住権が付いた物件は、購入しても買主が住めないため、売却するのは非常に困難です。

配偶者が配偶者居住権を放棄すれば、自宅は売却できます。しかし、配偶者がすでに認知症になっており意思決定ができない場合など、権利を放棄させるのは簡単ではありません。

上記のように、配偶者居住権を設定すると物件を自由に売却できず、配偶者や子どもが自宅の処分に困ってしまうのが問題点といえます。

デメリット2. 配偶者は固定資産税の負担が必要

不動産の所有者は、固定資産税を支払わなければなりません。しかし、配偶者居住権を取得した人は「通常の必要費を負担する必要がある」とされているため、建物部分の固定資産税は修繕費と同じように配偶者が支払います。

一方で、土地部分の固定資産税を支払うのは所有者です。自宅の所有権を別居の子どもが取得した場合、実際に住んでいない土地の固定資産税を支払うことになるため、不満を感じやすくなります。

配偶者居住権の設定はするべき？

配偶者居住権は、設定が必須ではありません。設定が必要かどうかは、状況によって異なります。

設定したほうがいいケース

配偶者居住権を設定したほうが良いケースは、以下の2点です。

配偶者と子どもの親子関係が悪い場合

配偶者居住権を設定した方が良いのは、遺産を相続する配偶者と子どもの親子関係が悪く、遺産分割によるトラブルが想定される場合です。

もともと仲が悪い親子だけでなく、配偶者が被相続人の再婚相手であり子どもと直接的な血の繋がりがない場合なども、相続の際に遺産分割で争いが生まれ「争続」となる場合があります。

争続となった場合、相続する遺産の配分は法定相続分通りとなります。もし、自宅の価値が相続財産全体のうち配偶者の法定相続分である2分の1を超えていた場合、配偶者が自宅を相続するのは難しくなります。

配偶者居住権を設定すると、配偶者は居住する権利を確保しながら法定相続分通りに遺産分割が可能です。

相続人である妻と子どもに直接的な血の繋がりがない場合

配偶者が、亡くなった夫が過去に離婚したあとに再婚した妻（後妻）であり、相続人の子どもが1人目の配偶者の子どもで、後妻と直接的な血の繋がりがない場合、配偶者居住権を設定すると2次相続の際、子どもに自宅を相続できます。

もし、配偶者居住権を設定せず、後妻が自宅を相続したとしましょう。後妻が亡くなった場合、血の繋がりのない子どもには相続されず、後妻の親や兄弟などの親族に自宅が相続される恐れがあります。

そこで配偶者居住権を後妻に、所有権を子どもに設定することで、後妻が亡くなったあとの二次相続で子どもに相続できます。

設定しないほうがいいケース

配偶者居住権を設定しない方が良いケースは、以下の通りです。

たとえ、自宅の価値が相続財産の大半を占めていたとしても、親子関係が円満であれば遺産分割は円滑に行われて、配偶者は配偶者居住権を設定せずとも自宅に引き続き居住できるでしょう。

また、被相続人が多額の金融資産を残しており、配偶者が自宅と一定額の金融資産を相続できる場合、配偶者居住権をわざわざ設定する必要性は低いと考えられます。

配偶者が自宅に長く住むつもりがない場合、配偶者居住権を設定すると途中で自宅を売却ししにくくなってしまうため、おすすめできません。

配偶者居住権には登記が必要、設定までの流れ

配偶者居住権を設定する流れは、以下の通りです。

上記のように、配偶者短期居住権を行使するだけの場合は手続き不要ですが、長期の配偶者居住権を設定する場合は所定の手続きが必要です。

長期の配偶者居住権は登記の共同申請が必要

長期の配偶者居住権は、遺言書が遺産分割協議による設定が必要です。特に、遺産分割で設定する場合は、相続人全員の同意を得なければなりません。

また、長期の配偶者居住権を設定したあとは、できるだけ早く不動産登記をしましょう。

不動産登記をしていると、もし所有者が第三者に自宅を売却してしまっても、配偶者居住権を主張して自宅を追い出される事態を防げるためです。

配偶者居住権が登記されるのは建物のみで、配偶者と所有者の共同で申請します。土地部分に配偶者居住権は登記されません。

登記にかかる費用

配偶者居住権の登記には、登録免許税と司法書士の報酬の支払いが必要です。

登録免許税は、「建物の固定資産税評価額×0.2％」司法書士の報酬は数万〜十数万円が相場となります。

登記はご自身でも行えますが、専門的な知識が必要となるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

配偶者居住権の注意点

配偶者居住権を設定する際は、以下の点に注意する必要があります。

配偶者居住権は、相続発生時に自宅に住んでいた法律上の配偶者にのみ認められる

配偶者居住権が認められるのは、被相続人が生前に同居していた法律上の配偶者のみです。

したがって、事実婚や内縁の妻（夫）は配偶者居住権の利用が認められません。また、法律上の配偶者であっても、被相続人と生前に別居していた場合は配偶者居住権を設定できない点に注意しましょう。

配偶者居住権は売却・譲渡・相続できない

配偶者居住権は、配偶者が生きている間は第三者に売却したり譲渡したりできません。ただし、所有者の了解を得られれば、賃貸用住宅として他人に貸し出すことは可能です。

配偶者居住権は、以下のようなケースで消滅します。

ただし、所有者が配偶者居住権に相当する価値を配偶者に対して支払わずに無償で自宅を取得した場合、贈与とみなされて贈与税の課税対象となる場合があります。

また、配偶者が死亡すると、配偶者居住権はなくなったあとは全ての権利が所有者に移ります。したがって、配偶者居住権は他の親族が相続させられません。

設定期間や配偶者の年齢によっては、手元に残るお金が少なくなる

配偶者居住権は、設定時に住み続ける期間を決めます。

権利が有効である年数が長くなるほど配偶者居住権の価値が高くなり、相続できる金融資産の金額が減ってしまうのです。

また、配偶者居住権の設定期間を終身にした場合、権利を取得した年齢における平均余命で価値が計算されます。

設定期間を終身にする場合、配偶者の年齢が若いほど平均余命が長くなるため、配偶者居住権の価値も高くなり、手元に残るお金が少なくなります。

配偶者居住権の価値評価方法

配偶者居住権の価値は、以下のように建物と土地それぞれの時価から、所定の計算方法で求められた建物と土地の所有権をそれぞれ差し引いて計算します。

建物の時価とは、固定資産税評価額のことです。また、土地の時価とは相続税評価額です。

その他の用語や、評価方法を順番に解説します。

残存耐用年数

残存耐用年数とは、相続する建物に住める年数のことです。

建物の構造に応じて決まる法定耐用年数を1.5倍して自宅として居住した場合の耐用年数から、築年数を差し引くと計算できます。

自宅として居住した場合の耐用年数は、以下の通りです。

仮に、相続した住宅が木造で築年数が11年であった場合、残存耐用年数は 33年 - 11年 = 22年 となります。

存続年数

存続年数は、配偶者居住権を設定した年数です。終身を選択した場合は、年齢と性別に応じた平均余命の年数となります。

	男性の平均余命	女性の平均余命
65歳	19.70年	24.50年
66歳	18.90年	23.61年
67歳	18.12年	22.72年
68歳	17.35年	21.83年
69歳	16.59年	20.96年
70歳	15.84年	20.10年
71歳	15.11年	19.24年
72歳	14.38年	18.38年
73歳	13.67年	17.53年
74歳	12.97年	16.69年
75歳	12.29年	15.86年

※厚生労働省「平成30年簡易生命表の概況」をもとに作成

例えば、相続した人が72歳女性で配偶者居住権の設定期間が終身であった場合、存続年数は19年となります。（小数点以下繰り上げ）

存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率

存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率とは、将来のものの価値を現在の価値に計算する場合に用いる割引率です。

複利現価率は、2020年4月1日から年3％となっており、年数に応じた複利原価率は以下の通りです。

	年3％の複利現価
1年	0.971
2年	0.943
3年	0.915
4年	0.888
5年	0.863
6年	0.837
7年	0.813
8年	0.789
9年	0.766
10年	0.744
11年	0.722
12年	0.701
13年	0.681
14年	0.661
15年	0.642
16年	0.623
17年	0.605
18年	0.587
19年	0.57
20年	0.554
21年	0.538
22年	0.522
23年	0.507
24年	0.492
25年	0.478

例えば、存続年数が20年の場合、複利現価率は0.554です。また複利原価率は、土地部分の所有権の評価額を計算する際にも利用します。

配偶者居住権の評価をシミュレーション

以下の条件で、配偶者居住権の評価をシミュレーションします。

まずは、配偶者居住権の設定された建物の所有権を計算します。

残存耐用年数は、木造の法定耐用年数を1.5倍した33年から、築年数12年を差し引いた21年です。存続年数は75歳の平均余命である16年となり、複利現価率は0.623となります。

よって、配偶者居住権の設定された建物の所有権は以下の通りです。

配偶者居住権の価値は、建物の評価額から所有権の価値を差し引くと算出されるため、以下のとおりになります。

次に、土地の配偶者居住権の価値を計算します。

土地の配偶者居住権の価値は、土地の評価額から所有権の価値を差し引くと求められるので、計算式は以下のようになります。

配偶者居住権と、その他権利の評価額をまとめると以下のとおりです。

配偶者居住権とその他権利の評価額

	配偶者居住権	その他の権利（所有権）
建物	4,258,333円	741,667円
土地	4,524,000円	7,476,000円
合計	8,782,333円	8,217,667円

残存耐用年数と配偶者居住権の存続年数がマイナスの場合

建物の所有権の計算式において、マイナスとなった部分は0として計算されます。

例えば、相続した木造住宅の築年数が33年を超えている場合、耐用年数から築年数を差し引くとマイナスになるため、残存耐用年数は0年です。

残存耐用年数が0年になると「残存耐用年数 - 存続年数」もマイナスになるため、0年として計算が進みます。

建物の所有権の計算式は、以下のように掛け算です。

（ 残存耐用年数 - 存続年数 ） ÷ 残存耐用年数が0になると、計算結果（ = 建物の所有権の評価額）は0になります。

よって、建物の評価額が、配偶者居住権の評価額となるのです。

配偶者居住権に関するQ&A

配偶者居住権に関してよくある質問に回答します。

Q. 配偶者居住権は何年間有効？

A. 配偶者居住権は、遺言や遺産分割協議で定めた一定期間または終身にわたって有効です。

期間について特に定められなかった場合、設定期間は終身となり、配偶者が亡くなるまで配偶者居住権が有効となります。

Q. 相続開始前に、自宅を第三者に賃貸していた場合は配偶者居住権の設定は可能？

A. 相続開始時に、賃貸中であった建物部分には配偶者居住権を設定できません。

自宅と賃貸住宅を併用している賃貸併用住宅では、自宅部分のみ配偶者居住権を設定できます。賃貸部分には設定できません。

Q. 相続発生前に建物の権利が夫婦で共有となっていた場合、配偶者居住権は設定可能？

A. 相続の発生時に夫婦で共有していた建物は、配偶者居住権を設定できます。

しかし、被相続人と共有していた人が配偶者以外の人であった場合、建物に配偶者居住権を設定できません。

まとめ

最後に、この記事の要点をまとめます。

配偶者居住権は、仕組みや特徴、価値の評価方法が複雑です。

法律の知識に詳しくない一般の方には理解しにくい部分もあるため、設定を検討する際には弁護士や税理士、ファイナンシャルプランナーといった専門家の力を借りることも選択肢に入れつつ検討しましょう。