不動産の相続税や評価方法とは？相続税の負担を軽減できる制度や納付方法を解説

不動産を相続すると高額な相続税が発生するのではないかと、不安を感じている方もいらっしゃるでしょう。

相続税の課税対象となるのは、不動産を含む遺産から一定金額を控除した部分です。

また、相続税の負担を軽減する制度もあるため、不動産を相続したからといって、高額な相続税が発生するとは限りません。

不動産を相続した場合の相続税の計算方法や申告方法、税負担を軽減できる制度などを幅広く解説します。

不動産を相続した場合の相続税の計算方法

相続税の計算方法は、以下の手順で行います。

以下の条件で、不動産を相続した場合の相続税を計算してみましょう。

STEP1. 遺産総額から基礎控除を差し引いて課税価格を計算する

相続税は相続した遺産のすべてにかかるのではなく、以下の計算式で求められた相続税の課税価格に対して課税されます。

基礎控除額は、以下のように法律で定められた遺産を相続する権利のある人（法定相続人）の人数によって変わります。

相続税の課税価格は1億2,000万円 − （3,000円 + 600万円 × 3人）= 7,200万円です。

STEP2. 課税価格を法定相続分にしたがって分割し、仮の相続税額を計算する

次に、相続税の課税価格を法定相続分で割って仮の相続税額を算出します。法定相続分は、以下の通りです。

よって、上記のモデルケースでは配偶者が課税価格の2分の1、長男と次男がそれぞれ4分の1ずつ相続するため、各相続人の相続税課税価格は以下の通りです。

それぞれの課税価格が計算できたら、以下の表をもとに仮の相続税額を計算します。

法定相続分に応ずる取得金額(A)	税率(B)	控除額(C)
1,000万円以下	10%	0円
1,000万円超〜3,000万円	15%	50万円
3,000万円超〜5,000万円	20%	200万円
5,000万円超〜1億円	30%	700万円
1億円超〜2億円	40%	1,700万円
2億円超〜3億円	45%	2,700万円
3億円超〜6億円	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

STEP3. 相続した財産の金額に調整して、相続税の納付額を計算する

最後に、相続した財産に合わせて実際の相続税額を計算します。配偶者が不動産の9,000万円、子供がそれぞれ1,500万円ずつの現金を相続する場合、それぞれの相続した財産の割合は以下の通りです。

相続税の納税額は、仮の相続税額を上記の割合で按分して算出します。

これで相続税が計算できました。実際に相続税を納めるときは、この金額から税額控除がそれぞれ差し引かれます。

例えば、相続人が被相続人と婚姻関係にある配偶者である場合、相続税課税価格の法定相続分または1億6,000万円まで非課税です。

モデルケースでは、配偶者の相続税課税価格が9,000万円であるため、相続税はかかりません。

相続税以外にかかる税金

不動産を相続すると相続税以外に、法務局で登録免許税がかかります。

相続財産に戸建て住宅やマンションのような不動産が含まれている場合、亡くなった人（被相続人）から不動産を相続した人に名義を変更しなければなりません。

名義変更の際に行うのが、所有権移転登記（相続登記）です。

相続登記をする際に、登録免許税を支払う必要があります。登録免許税の税額は「課税標準額（固定資産税評価額） × 0.4％」です。

ただし、遺言で不動産を相続人以外に遺贈された場合は、税率が2.0％となります。

また、相続登記をする際は、法律に関する専門知識が必要となるため、行政書士のような専門家に依頼するのが一般的です。

行政書士に登記を依頼した場合は、数万円ほどの報酬を支払う必要があります。

不動産の評価方法

相続税を計算するときの不動産の評価方法は、土地と建物で異なります。

また、戸建てとマンションでも評価方法が異なるため、それぞれ解説します。

土地の評価

土地は、実際利用されている一帯の土地の状態を表す「1区画」ごとに評価します。

土地の評価方法は、以下の2種類です。

路線価方式で評価される際、路線価に各所補正率がかけられる理由は、土地の形状に応じて補正が必要だからです。

各種補正率には「奥行価格補正率」や「側方路線影響加算率」などがあります。

土地の評価は、基本的に路線価方式で計算されますが、路線価のないエリアでは倍率方式で計算されます。

戸建て住宅の建物部分の評価

戸建て住宅における建物部分の評価は、固定資産税評価額と同一です。

固定資産税評価額は、公示価格の概ね７０％を目安して時価よりも低く設定されており、年数の経過とともに減少していきます。

固定資産税評価額は、毎年自宅宛に送付されてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。

マンションの評価

マンションに居住している場合、建物部分は戸建てと同様に固定資産税評価額で評価されます。

ただし、土地部分においては、マンションの区分所有者で権利を共有しているため、以下のように持分割合を用いて算出します。

配偶者居住権の評価方法

不動産が自宅である場合「住む権利 = 配偶者居住権」と「その他の権利（所有権）」に分けて相続できます。

配偶者居住権とは、被相続人の配偶者が所定の条件を満たす場合に、一定期間または終身にわたって自宅に住み続けられる権利です。

遺産の大半を自宅が占める場合、配偶者が配偶者居住権を、子供が所有権をそれぞれ相続することで、遺産分割時に自宅を売却して現金化せずに済む可能性があります。

配偶者居住権と、所有権の評価方法はそれぞれ以下の通りです。

配偶者居住権の仕組みやメリット、デメリットについては下記コンテンツもご確認ください。

不動産の相続税納付の流れ

相続税の納税が必要な場合、相続が開始した日から10ヶ月以内に相続税を納税しなければなりません。

相続が発生してから相続税を納付するまでの流れを、順番に解説します。

遺産分割協議を行う

相続税を計算する前に、誰が不動産をどのように相続するのかを話し合わなければなりません。

相続財産の内訳や割合が決まれば、遺産分割協議書を作成します。

ただし、遺産の大半が不動産である場合、遺産分割の際に揉めてしまうケースがあります。

なぜなら、遺産の中に不動産が含まれていると、どの分割方法を選択しても不都合が発生する場合があるためです。

遺産の分割方法は、主に以下の4点です。

例えば、遺産が不動産5,000万円と現預金1,000万円、相続人が子供2人（長男、次男）であったとしましょう。

「長男が不動産、次男が現預金」のように、遺産を現物分割すると、長男と次男の相続財産の価値が大きく異なるため、争いに発展する恐れがあります。

しかし、換価分割をすると、不動産の買い手を見つけるのに苦労するかもしれません。また、相続税の申告期限が相続開始から10ヶ月であるため、相場よりも低い価格で売らざるを得ないケースも想定されます。

代償分割をする場合、相続財産の価値が3,000万円ずつになるように、不動産を相続するほうが現預金を相続する人に対して、2,000万円の代償金を支払わなければなりません。よって、現金資産がないと、代償分割はできないのです。

かといって、不動産を兄弟の共有名義にすると、相続時のトラブルは防げても、物件を売却する際に意見が割れて揉めてしまうこともあります。

よって、遺産の大半を相続財産が占める場合は、遺産分割で揉めないよう生前に家族で遺産の相続割合を話し合っておく必要があります。

相続税申告書の作成

遺産分割協議が終わり、相続税額が確定したら相続税申告書を作成しましょう。

相続税申告書は、相続人自身でも作成可能ですが、記載項目が多く法律や税金の知識がない方にとって作成は困難です。

自力で相続税申告書を作成する場合は、早めに相続税申告書の作成に着手し、分からないところがあれば税務署に相談しましょう。

申告期限内に、相続税申告書を正確に作成するには、税理士に依頼するのが安心です。

相続税の申告・納付

相続税申告書が作成できたら、相続時に必要な書類を揃えて税務署に提出しましょう。不動産を相続した場合に、必要な書類は以下の通りです。

特に、被相続人については、出生から死亡まで連続した戸籍謄本をすべて集めなければなりません。

被相続人が、結婚や転居によって本籍地が移転していた場合、収集にかなりの時間と労力がかかることがあります。被相続人がかつて居住していた自治体に問い合せて、戸籍を送付してもらう必要があるためです。

また、相続時の必要書類は、金融機関口座の名義変更等の際にも必要となります。

相続税は、現金納付の他に「国税クレジットカードお支払いサイト」を利用すれば、クレジットカードでの支払いも可能です。

ただし、クレジットカード払いの納付手続1度ごとの利用可能額が1,000万円未満となりますので、相続税額がそれ以上の場合、納付手続を複数回行うことでクレジットカードでの支払いが可能です。（クレジットカードの決済上限を超えての支払いはできませんので、ご注意ください。）

不動産相続の税負担軽減に活用できる制度

不動産を相続した場合に、以下の制度を活用することで、相続税の負担を軽減できる可能性があります。

小規模住宅地等の特例

小規模住宅地等の特例とは、用途によって相続した土地の評価が最大で80％減額される特例です。

例えば、相続した土地の本来の評価額が3,000万円の場合、その土地が居住用であり所定の条件を満たすと、評価額が3,000万円 -（3,000万円 × 80％）= 600万円となります。

ただし、小規模宅地の特例には、以下のように対象となる土地の面積に上限が設けられており、超過した部分に特例は適用されません。

不動産の価値は高く、相続財産の割合のほとんどが不動産であるケースも珍しくありません。

もし、手持ち資金だけで相続税を支払えない場合、不動産を売却する必要があります。

自宅として居住していた不動産を売却すると、相続人は住む場所を失ってしまいます。

そこで、所定の条件を満たす宅地を相続したときに、小規模宅地の特例が適用されて土地の評価額が下げられることで、相続税が高額にならないように配慮されているのです。

ただし、小規模宅地の特例の適用には条件があり、満たさない場合は適用できません。

例えば、土地を相続した被相続人の子供がすでに自宅を購入していた場合は、小規模宅地の特例の対象外です。

配偶者の税額軽減特例

配偶者の税額軽減特例とは、配偶者が相続した財産の価値が、以下のうちどちらか大きい方の金額まで非課税となる制度です。

ただし、配偶者の税額軽減特例が適用されるのは、法律上の婚姻関係にあった配偶者のみです。

内縁の妻や離婚した元配偶者に遺言で財産を相続（遺贈）しても、配偶者の税額軽減特例は適用されません。

一方で、婚姻関係であれば離婚協議中の配偶者や別居中の配偶者でも、相続開始時点で婚姻関係が継続していれば配偶者の税額軽減特例は適用できます。

生前贈与

生前贈与とは、贈与税がかからない範囲で生きている間に財産を贈与することです。

生前に財産を贈与しておくと、相続財産が減って相続税の負担を軽減できます。

生前贈与のポイントは、贈与税がかからない範囲で贈与することです。

相続税の負担を軽減する目的で生前贈与をするにもかかわらず、贈与税による高額な税負担が発生すると節税効果を得られません。

生前贈与には、いくつか方法があるためご自身の状況に合った方法を選択しましょう。

暦年贈与

暦年贈与とは、毎年110万円以内で財産を第三者に贈与することです。

暦年（1月1日〜12月31日）までに贈与された財産が贈与税の基礎控除額である110万円を超えると、贈与税が発生します。

例えば、550万円の財産を一括で贈与した場合、58〜67万円の贈与税が課税されてしまいます。そこで、年間110万円ずつ5年間にわたって贈与すると、贈与税を負担することなく、財産を贈与できます。

よって、暦年贈与は、不動産以外に多額の現金を相続する可能性がある方に有効な相続税対策と言えます。

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除（以下、居住用不動産の配偶者控除）とは、配偶者に不動産を贈与した場合、贈与税の基礎控除である110万円に加えて、2,000万円までが非課税となる制度です。

夫婦間で不動産の贈与が行われた場合だけでなく、不動産を取得するために夫婦間で行われた金銭の贈与も対象です。

ただし、居住用不動産の配偶者控除を受けるには、以下の要件を満たさなければなりません。

居住用不動産の配偶者控除を利用できるのは、同一の夫婦関係で一生に一度だけです。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、2,500万円までの生前贈与に対して贈与税がかからなくなる代わりに相続税で精算する制度です。

贈与の回数に制限はありません。

相続時精算課税制度が利用できるのは、以下の条件を満たした場合です。

相続時精算課税制度を利用して賃貸不動産を子どもや孫に生前贈与すると、賃料収入が得られる物件をご自身が死亡する前に子供や孫に贈与できます。

また、相続時精算課税制度で有価証券のような将来的に価値の上昇が期待できる財産を子供や孫に贈与すると、税負担を減らすことができる場合があります。

相続税計算時に贈与された有価証券の評価が、相続が発生した時点の価値ではなく、相続時精算課税制度を利用して贈与したときの価値で判定されるためです。

ただし、相続時精算課税制度を適用した場合、相続した財産の合計が2,500万円を超える部分は、一律20％の税が課せられます。（ただし、相続発生時には、支払った贈与税は相続税額から差し引かれる。相続税額が少ない場合は差額が還付されます。）

加えて、相続時精算課税制度を一度適用して贈与すると、暦年贈与には戻せません。

また、制度を利用して不動産を贈与すると、相続税の計算時に小規模宅地等の特例が使えなくなるため、相続税の負担が増える恐れがあります。

養子縁組

養子縁組とは、親子関係にない人同士が届け出をして法律上の親子関係と認めてもらうことです。

養子縁組をし、養子となった人も相続人に数えられるため、相続税の基礎控除や生命保険金の非課税枠が増えて相続税対策となります。

例えば、相続人が配偶者と子どもの2人であった場合、養子がいるかどうかによって相続税の基礎控除額や生命保険金の非課税枠は以下のように変化します。

例えば、相続財産の評価額が合計で4,500万円であった場合、法定相続人が2人であると相続税が課せられます。

しかし、養子がいて法定相続人が3人になると基礎控除額の範囲内となるため相続税は課せられません。

また、配偶者が受け取った死亡保険金が1,500万円である場合、法定相続人が2人だと500万円が相続税の課税対象となりますが、養子がいて法定相続人が3人になると課税対象になりません。

ただし、相続税の基礎控除を計算する際に、法定相続人と認められる養子は、被相続人に実子がいる場合は1人、いない場合は2人までです。

まとめ

最後に、不動産に関する相続税の要点をまとめます。

相続税の計算や申告はとても複雑なため、心配な方は早めに税理士やお近くの税務署に相談しましょう。

また、遺産に不動産が含まれていると遺産分割時に揉めやすくなるため、生前に家族のあいだで全員が納得できる遺産の分け方を決めておくと安心です。