相続登記とは？必要書類・手続きの流れを分かりやすく解説します

相続登記とは？

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ名義の変更をする手続きのことです。

名義変更の手続きは法務局窓口や郵送、オンラインでの申請が可能で、相続登記をするためには様々な書類を準備する必要があります。

また、相続登記には不動産の価額の0.4%の登録免許税、それに加えて司法書士への報酬支払や書類を取得する際の諸々の手数料もかかります。

相続登記は義務ではなく罰則等もないことから、実際のところは相続登記をしないで亡くなった人の名義の不動産に住み続けている人も少なくありません。

ただし、だからといって相続登記をせずに放置したままでいると、相続時ではなく将来的に家族トラブルへと発展する可能性が考えられます。

さらに、相続登記をしておくといざという時にその不動産を売却・担保にしてお金を借りるといったこともできるようになるので、不動産の相続が発生したときはできるだけ相続登記の手続きを行うことが望ましいといえるでしょう。

相続登記しなかったらどうなる？

相続登記には期限が定められておらず、手続きをしなかったからといって罰せられるようなことはありません。

ですが、相続登記をしておかないと以下のようなデメリットがあります。

不動産は、亡くなった人（被相続人）の名義のまま住み続けていても問題はありませんが、その不動産を売却する際にはその人の名義に変更（登記）しておく必要があります。

相続登記をするためには遺産分割協議を行い「その不動産を誰が相続するか」を明確にしておく必要がありますが、遺産分割協議は相続人全員が参加していないと無効となってしまいます。

このときに相続人のうち誰かが認知症などの精神疾患を患い、判断能力が低下している状態だと家庭裁判所で「成年後見人」を選任してからでないと有効な遺産分割協議ができません。

成年後見人の選任には時間と手間もかかるため、そうならないうちに相続登記の手続きを行っておいたほうが結果として手間も時間も節約することにつながります。

さらに、相続登記をしないままでいると二次相続、三次相続が発生し、相続人の範囲が拡大してしまうことも考えられます。

上述の通り、遺産分割協議には相続人全員が参加する必要があるため、相続人の範囲が拡大するとその分だけ参加人数が多くなり、遺産分割の話し合いがまとまらず家族トラブルに発展する恐れもあります。

このような問題を防ぐ意味でも、相続登記の手続きを進めておくべきだといえるでしょう。

相続登記の手続きを自分でやる場合

相続登記の手続きは、相続人の数や相続の仕方などの違いがあるため、基本的に司法書士へ依頼するのが望ましいといえます。

ただし、司法書士への依頼には相応の報酬を支払う必要があるので、できることなら自分で手続きを進めたいという人もいるのではないでしょうか。

以下に該当する人であれば比較的スムーズに手続きを進められるので、司法書士に依頼せず自分で手続きを行うことを検討するのも良いかもしれません。

兄弟や姪甥がいるようなパターンでは、親や兄弟の戸籍を出生から死亡まで遡ってすべて取得する必要があるため、膨大な時間と手間がかかることになります。

また、相続人がすでに死亡していて代襲相続が発生しているなどの理由で相続関係が複雑になっている場合は、遺産分割協議に参加していない相続人が出てくることも考えられます。

相続登記は原則として法務局の窓口で手続きを行うことになりますが、法務局が遠方にある場合も手続きが面倒に感じられることでしょう。

そのため、上記に沿わない場合は、司法書士などの専門家へ依頼して相続登記の手続きをしたほうが結果的に時間と手間の節約につながるのでおすすめです。

相続登記の主な3パターン

相続登記には3パターンの方法があり、それぞれで手続きの内容が異なります。

それぞれの内容について簡単にご紹介していきます。

1. 遺言による相続登記

被相続人が遺言書を遺している場合、その遺言書の内容に従って相続を行います。

相続登記をする際にはその遺言書を法務局へ提出する必要がありますが、遺産分割協議を行う必要がないため、3パターンの中で最もスムーズに相続登記の手続きを進められます。

なお、遺言書がある場合でも遺産分割協議を行って相続人全員から合意が得られれば、遺言書の内容に沿わない形での遺産分割も可能です。

とはいえ、相続人の中に1人でも遺産分割協議を行うことに反対する人がいると遺言書の内容に従って遺産分割を行わなければならないので、遺言書がある場合は基本的にその内容に従って相続を行うものと覚えておきましょう。

2. 遺産分割協議による相続登記

相続人が複数人いる場合は、相続人全員が参加した上で「遺産分割協議」を行う必要があります。

遺産分割協議を行い遺産分割の内容がまとまったら、不動産を相続した人が相続登記の手続きを行います。

遺産分割協議は必ず相続人全員が参加する必要がありますが、一堂に会して話し合いを行う必要はなく、電話やメール、手紙でのやり取りでも参加したものとみなされます。

なお、遺産分割協議を行った場合はその内容をすべて記載しておく「遺産分割協議書」を作成する必要があります。

3. 法定相続による相続登記

遺産相続では、民法によって定められている相続割合（法定相続分）があります。

法定相続分に従って遺産分割を行えば、遺産分割協議書を作成する必要はなく、相続登記を行う際にも特別な書類を準備する必要がありません。

また、相続人が複数人いる場合でも単独で相続登記の手続きができるため、比較的スムーズに遺産分割を終わらせることができます。

不動産の場合は、法定相続分に沿った持ち分を設定して、共有名義で相続を行います。

ですが、一見すると非常に優れた相続方法であるように思われますが、共有名義で不動産を相続すると、後々の家族トラブルの原因となる可能性が非常に高く、将来的に不動産を売却する際の障害にもなります。

そのため、制度上は正当な方法ではあるものの、例外的なものと捉えておいたほうが良いといえます。

共有名義での相続登記をおすすめしない理由

不動産の価額は非常に高額で、土地や建物を正確に分割して相続することが難しいため、誰が相続するかで問題が起こりやすく、遺産分割協議がまとまらない原因になりやすいことが特徴です。

そのため、遺産分割協議では共有名義で不動産を相続するケースが少なくありません。

また、法定相続に沿った遺産分割は、それぞれの持ち分を設定して共有名義で不動産を相続することになります。

共有名義で相続を行えば不動産の評価額や持ち分を正確に分けるといった煩雑な話し合いを行わなくて済むので、遺産分割協議を円滑に行うという点では優れた相続方法といえます。

ただし、将来的にその不動産を売却するような場合には、原則として共有者全員から同意を得た上で手続きを行わなければなりません。

仮に共有者が亡くなってしまうとその権利が配偶者や子供へ継承され、結果的に何十人もの相続財産となってしまい、売却や建て替えをするための手続きが非常に煩雑となります。

また、共有者同士のトラブルの原因にもなりやすいため、将来的なことを見越して共有名義での不動産の相続は避けておいたほうが無難といえるでしょう。

相続登記にかかる費用

相続登記を行う際にかかる費用は、主に以下の3通りが挙げられます。

登録免許税

登録免許税は、相続登記を行う際に法務局へ納めることになる税金のことです。

税金を収めるといっても現金を支払うわけではなく、実際には登記手続きを行う際に添付する「収入印紙」という形で支払います。

登録免許税の計算式は以下のとおりです。

不動産の価額は、毎年市区町村から送付される「固定資産税課税明細書」で金額を確認することが可能です。

たとえば、固定資産税評価額が6,000万円の不動産を相続登記する場合の登録免許税は以下のように計算できます。

一見すると非常に高額に思われますが、不動産を売却したり贈与したりする際の登録免許税は不動産の価額の2%と、さらに高い税金が発生します。

登録免許税を納めたくないからといって相続登記をしないままでいると、後々のトラブルの原因となってしまうので必ず手続きを行うようにしてください。

司法書士報酬

相続に関する手続きは、基本的に司法書士に依頼することになります。

司法書士に依頼をするとさまざまな手続きをスムーズに進められることに加え、専門的な知識を有することから多くのアドバイスや間違いに対する指摘がもらえます。

また、必要書類の取得といった手続きも依頼できるので、相続財産の中に複数の不動産がある場合や相続人が遠方に住んでいる場合には非常に大きなメリットがあります。

ただし、司法書士に依頼をする場合は一般的に10万円程度の費用がかかるとされています。

司法書士によって支払う報酬の額は異なるため、依頼をする際は支払うことになる報酬の額も含めて慎重に検討するようにしてください。

書類取得にかかる手数料

相続登記を行うためには様々な書類を準備することになりますが、それには手数料が発生します。

上記以外にも、法務局へ出向くための交通費といった実費も必要となるので覚えておきましょう。

相続登記に必要な書類

相続登記を行うためには、以下の書類を準備しておく必要があります。

それぞれの書類の説明や取り寄せるための方法について解説していきます。

中には取得から3か月以内の有効期限が定められているものもあるのでご注意ください。

登記申請書

登記申請書は、相続登記を行う際に必ず提出することになる書類です。

法務局窓口で受け取ることができますが、法務局の公式ホームページからダウンロードすることも可能です。

相続登記をする際の「遺言書あり・遺産分割協議の有無・法定相続分」のいずれかの方法によって使用する書類が異なるため、間違った書式を使わないようにご注意ください。

不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）

不動産の登記事項証明書は、その不動産の所在地や名義などの基本的な情報がわかる書類です。

不動産の所在地に関わらず、日本全国にある法務局で取得が可能で、取得できる人に制限はありません。

司法書士に依頼する場合は登記事項証明書の取得も合わせて任せられますが、その分の支払報酬が増えることになってしまいます。

登記事項証明書は500円で取得可能なので、可能であるなら自分で法務局まで出向いて取得することをおすすめします。

被相続人の住民票の除票

被相続人の住民票の除票は、人が亡くなったあとに住民票から除外されたことが記載される書類です。

被相続人の最後の住所地を管轄する市区町村役場で取得することができ、相続人なら誰でも申請が可能です。

被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本

被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本は、亡くなった人の法定相続人を確定させるために必須な書類です。

被相続人が本籍地を移転している場合はそれぞれの市区町村役場で原戸籍謄本を取得する必要があるため、手続きが煩雑になる可能性が高いです。

まずは被相続人の最後の本籍地で戸籍謄本および除籍謄本を取得し、本籍地を移転した過去があるかどうかを確認し、移転が確認できる場合にはその地域を管轄する市区町村役場で同様の手続きを行います。

上記の手順を必要に応じて複数回行い、被相続人の出生時の本籍地まで遡って各種書類を取得することになりますが、時間がかかることに加え、交通費や手数料による出費も大きな負担となります。

そのため、自分ですべての書類を取得するのが難しい場合は司法書士に代行を依頼することもご検討ください。

相続人全員の戸籍謄本

相続登記を行う際には、相続人全員の戸籍謄本も必要です。

相続人それぞれの本籍地の市区町村役場で取得することができるので、各相続人に連絡をして取得してもらうようにしましょう。

なお、被相続人に異母兄弟がいることが発覚するなどして、想定外の相続人が現れるケースも考えられます。

そのため、相続人全員の戸籍謄本を準備する前に、必ず被相続人の出生時から死亡時までの戸籍謄本を取得して、全相続人を確認してから連絡するようにしましょう。

ちなみに、相続人の戸籍謄本については出生時まで遡る必要はないので、現在の戸籍謄本だけ準備するようにしてください。

遺産分割協議書または遺言

相続登記には、被相続人が遺した遺言書、または遺産分割協議書が必要となります。

遺産分割協議書を作成する場合は、相続人全員が実印で押印する必要があるので確認した上で提出するようにしてください。

また、法務局へ遺産分割協議書を提出する際には、印鑑証明書も合わせて提出する必要があるので気をつけましょう。

なお、相続人が1人しかいない場合は遺産分割協議を行う必要がないため、遺産分割協議書を提出する必要はありません。

相続人全員の印鑑証明書

相続人全員分の印鑑証明書は、遺産分割協議書を提出する場合に必要となります。

相続人が住んでいる市区町村役場で取得することができるので、戸籍謄本と合わせて取得してもらうようにしましょう。

遺産分割協議書を提出しない場合は必要ないので覚えておいてください。

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、相続する不動産の評価額がわかる証明書です。

登録免許税を計算するために必須の書類となるので、相続する不動産の所在地を管轄する市区町村役場で取得しておきましょう。

なお、不動産が複数ある場合はそれぞれの地域を管轄する市区町村役場で取得する必要があるので、揃えるまでに時間がかかる可能性があることを考慮した上で手続きを進めるようにしてください。

相続登記の3つの申請方法

相続登記を行うためには、主に以下の3つの申請方法があります。

それぞれの申請方法について解説していきます。

1. 法務局窓口で申請する

相続登記の申請方法の中で最も一般的なのが「法務局窓口」での申請方法です。

法務局での手続きは以下の流れで行います。

上記の流れで手続きを行うことで、相続登記の手続きが完了となります。

窓口で担当者による確認を受けながら手続きを進められるので、書類にミスがあった場合でもその場で訂正してそのまま提出できることがメリットです。

特に、司法書士などの専門家に依頼せず自分自身ですべての手続を行った場合、どれだけ気をつけていてもどこかでミスをしている可能性は否めません。

そうした場合に後述の郵送やオンラインで手続きを行うと、訂正するまでにも多くの時間がかかってしまうので、基本的には法務局の窓口まで出向いて手続きを行うのが良いとされています。

万が一ミスがあった場合、修正のために訂正印が必要となるため、申請書に押印したのと同じ印鑑を持参しておくと安心です。

ただし、法務局は平日の日中しか開かれていないため、受付時間をよく確認した上で向かうようにしてください。

2. 郵送で申請する

相続登記は、郵送で申請することも可能です。

法務局に書留郵便として必要書類一式を提出し、登記完了予定日を待つだけで相続登記が完了します。

登記完了予定日を迎えた後は、法務局に行って登記完了の書類を受け取れるほか、郵送の際に返送用封筒と切手を同封して完了書類を郵送で返還してほしい旨を記載しておけば、登記完了の書類を自宅まで郵送してもらうことも可能です。

ただし、申請書類に不備があった場合は返送されるまでに時間がかかることから、すぐに訂正することができません。

取得した書類には有効期限が定められているものもあるので、郵送で相続登記の手続きをする場合は司法書士などの専門家に依頼をした上で手続きを行うのが望ましいといえます。

3. オンラインで申請する

自宅のパソコンからオンラインで相続登記の申請を行うこともできます。

オンラインで申請を行うと、窓口や郵送で申請を行うよりも諸々の手数料が割引されるといったメリットがあります。

また、申請する時間帯を自由に選べることから仕事や家事で忙しい人でも、手続きを行いやすいことが特徴です。

オンライン申請の方法は法務省の公式ホームページで確認ができるので、平日の日中は忙しくて相続登記の申請が難しいという人はぜひ一度確認しておきましょう。

相続登記のよくある質問Q&A

最後に、相続登記について聞かれることが多い「よくある質問」にお答えします。

Q. 母を飛ばして子の名義で相続登記しても問題ない？

A. 母を飛ばして子の名義で相続登記を行うこと自体は可能ですが、将来的に問題が起こる可能性はゼロとはいえません。

たとえば、父が亡くなり子供の名義で相続登記をした不動産に母が住んでいるケースを考えてみましょう。

このとき、母よりも先に子供が亡くなってしまうと、相続の優先順位から見て子供の配偶者がその不動産を相続することになってしまいます。

その不動産の所有者は子供の配偶者ということになってしまうので、それ以降も変わらず母が住んでいられる保証はありません。

子供が遺言を残している場合を除き、上記のような問題が起こる可能性も考えられるので注意が必要です。

Q. 兄弟姉妹で不動産を共有する場合の注意点はなに？

A. 兄弟姉妹で不動産を共有する場合の注意点は以下のとおりです。

相続人が複数いる場合に相続登記を行うためには、相続人全員からの合意を得ていなければなりません。

ですが、兄弟姉妹で共有して不動産を相続すると、そのうちの誰かが不動産を売却したいと主張したときに争いの種となりかねません。

また、兄弟姉妹間では問題がなくとも、そのうちの誰かが亡くなり相続が発生すると、共有名義で相続した不動産に第三者の相続人が加わることになってしまいます。

そのため、将来的に不動産を手放すことになった際、相続人全員からの合意を得づらくなるといった問題が起こりえます。

共有者のうちに相続が発生し、さらにその相続人にも相続が発生すると相続人の数が膨大になりすぎてその不動産の取り扱いが難しくなることも考えられるので、基本的に共有名義での相続は行わないほうが良いといえるでしょう。

Q. 親子で不動産を共有する場合の注意点はある？

A. 親子で不動産を共有する場合、兄弟姉妹で共有するよりも注意点は少ないといえます。

たとえば、父が亡くなり母と子供が共有名義で不動産を相続しても、次に母が亡くなった場合の相続人は子供となることからそこまで大きな相続問題が起こらないためです。

ただし、子供の配偶者や子供（母から見て孫）がいて、母よりも先に子供が亡くなってしまうような場合は、代襲相続が発生することを考慮する必要があります。

Q. 相続登記を行うにはどこの法務局に行けばいいの？

A. 相続登記をするためには、相続する不動産の所在地を管轄する法務局に行く必要があります。

法務局の管轄地域を確認するには、法務省の公式ホームページでご確認ください。

Q. 相続する人が高齢で手続きが難しい場合は他の人に代行してもらえる？

A. 委任状を作成することで親族に限り代理人として相続登記の手続きを行うことができます。

まとめ

相続登記は、不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ名義の変更をする手続きのことです。

相続登記の手続きは主に以下の3パターンで行われます。

相続登記の手続きをしないまま住み続けていても問題はありませんが、相続時は良くても将来的にその不動産を売却したり担保に入れたりする場合にトラブルが起こる可能性があります。

手続きを行わなくても罰則などはありませんが、将来を見越して相続が発生したタイミングで相続登記の手続きを行うようにしましょう。